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                    第二輪集中供地規則迎“巨變” 多個熱點城市將控地價、降低溢價率

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                    繼深圳、天津之后,又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。 8月11日,青島市自然資源和規劃局在官網發布公告稱,7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止&rdq...

                    深圳、天津之后,又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。

                    8月11日,青島市自然資源和規劃局在官網發布公告稱,7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”,再次實施公開出讓時間,以屆時公告為準。

                    同日,有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議,明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時,一份文件在業內流傳,文件提及“單宗住宅用地溢價率不得超15%,決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率;在達到地價或溢價率上限時,不得以競配建等方式增加實際地價,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。”經媒體核實,該文件內容屬實。

                    據貝殼研究院統計,至8月10日,22個集中供地城市中,已有11個城市公告了第二批集中供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南、天津二批次起始樓面價,較首批次均有一定幅度上漲。其中,深圳雖然加大了非核心區土地供應的規模,但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。

                    “政府之所以展開集中供地,是為了實現‘三穩’目標,但從熱點城市首批集中供地的實際情況來看,土地市場熱度不降反升,進一步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現,一定程度與試點集中供地的初衷相悖。”中原地產高級研究經理盧文曦表示,因第二批次集中供地規則生變,近期將有更多城市中止或延期進行土地出讓。

                    首輪集中供地問題凸顯

                    青島“終止”第二批次集中供地出讓活動的前一天,天津市規劃和自然資源局發布公告,延長了61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間,掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日,延期20天。

                    此外,深圳原本應于8月9日進行第二批22宗土地的集中出讓,但8月6日暫停這批地塊的出讓,參與房企已交納的競買(投標)保證金將原路退回。

                    “幾個城市之所以暫緩二次集中供地,很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中央多次明確要穩地價、穩房價、穩預期,而土地市場作為穩預期的重要部分,如果不對相關規則做出調整,恐怕不能很好適應當前的市場環境。”億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。

                    多位接受采訪的業內人士指出,部分城市今年首批集中供地溢價率高企,導致地價居高不下。

                    青島首批土地集中出讓中,開平路45號地塊曾引發多家房企競價,最終以超過60%溢價率成交,這樣的走向與政策基調不太相符。”中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。

                    一家福建房企市場部經理表示,“首次集中供地中有好幾個城市的土地成交,不僅溢價率高,而且土地成交單價較去年出現不同幅度上揚。“由于土地市場熱度較高,市場預期也隨之水漲船高,一定程度對房地產調控措施形成了反作用力。”

                    而地價進一步走高,在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團業績說明會上提問,杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何,董事長戚金興回應,公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地,在業內引發熱議。

                    前述福建房企市場部經理指出,在企業層面,首批集中供地拿地的企業希望能在年內實現銷售并回籠資金,但由于土地成交單價走高,有不少項目賺取的只是銷售額,項目利潤很低甚至沒什么利潤。

                    一家大型房企投資部人士告訴記者,其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中供地,雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強,但真正出手的并不多。

                    “這其中的原因在于,一些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快,超過我們預期。經過測算利潤實在太低,有些項目按拍下來的成本測算,短期內甚至可能是虧本的。當然企業之間資金成本、產品策略不同,可能會有所差異,這些項目他們也許是賺錢的。”上述人士補充道。

                    其進一步表示,“如果二次集中供地的地價還那么高,企業拿地意愿會明顯下降。而且經過首輪供地,不少企業手上可投資的資金也有所減少?紤]到房企購買意愿及投資實力的因素,一些城市也不希望在二次集中供地中出現流拍。”

                    調整規則能否降溫土地市場?

                    據了解,目前杭州、天津蘇州等城市,已在土地溢價率、保證金等方面做出了適當的調整。

                    其中,杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價規則,包括首次推出競品質的試點地塊、土拍溢價率的上限由之前的30%調整為20%(“競品質”試點地塊溢價率上限為10%)、競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買等。

                    天津也對第二批集中供地的溢價率進行了限制。據中指院統計,天津對第二批次集中供應的61宗地塊最高限價均進行了調整,60宗地塊最高限價下調,最高下調幅度近24%;52宗地塊最高限價下調幅度在20%以上;1宗地塊增加最高限價。61宗地塊最高溢價率均不高于15%。

                    蘇州對保證金額度、合作拿地規則做出了調整。據蘇州市自然規劃局7月30日掛出的蘇地網掛7號公告,今年第二批次將供應23宗地塊。蘇州第二批集中供地拍賣規則的一個變化是,除吳江區所出讓地塊保證金仍是30%,其余區域保證金比例均上調至50%,而蘇園土掛(2021)03地塊的保證金比例上調至100%。

                    億翰智庫研究總監于小雨認為,上調保證金比例將限制一些資金壓力較大的企業拿地,間接加強資金雄厚企業的拿地優勢。另外,保證金比例的上調,也有利于減少土地市場上多個馬甲搶地的現象。

                    此外,對于深圳暫停第二批次集中供地出讓活動,一家深圳開發商表示,今年以來,深圳的樓市調控持續升級,但現有的土拍規則最終還是價高者得,從首輪集中供地來看,土拍市場依然很火熱,這與深圳的調控目標不相符,所以競拍規則會有所調整。

                    華東指出,從第二輪集中供地城市的最新情況來看,已有城市在溢價率方面進行了限制,預計接下來還會有更多城市在不同方面,進一步完善土地拍賣規則。

                    “接下來是不是會有城市在出讓起始價、競配建,到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案方面也做出調整,還有待觀察。而這些規則的變化,能否讓土地市場降溫,又會給樓市帶來哪些影響,值得關注。”張化東說。


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